La metà degli under 35 giudica negativamente la disponibilità di abitazioni sul territorio. Con Giordana Ferri, direttrice esecutiva di Fondazione Housing Sociale, proviamo a capire perché trovare un posto dove vivere è diventato uno dei nodi più critici per l’attrattività dei territori e come nuovi modi di abitare, reti e scelte politiche possano invertire la rotta
Nella ricerca Futuro Qui! lo abbiamo chiesto a oltre 1.000 ragazze e ragazzi dei nostri territori: “come valuti la disponibilità di case per giovani e studenti nella tua città?” La risposta è stata un segnale molto netto: circa un giovane su due esprime un giudizio negativo o molto negativo.
È il fattore con le valutazioni peggiori in assoluto, più del lavoro, dei salari, della mobilità o dei servizi. Tradotto: per molti under 35 oggi il punto debole dei territori non è (solo) trovare un impiego adeguatamente retribuito, ma trovare un posto dove vivere.
Con Giordana Ferri, direttrice esecutiva di Fondazione Housing Sociale, da anni impegnata nello sviluppo di progetti di housing sociale e abitare collaborativo in tutta Italia, proviamo a capire come siamo arrivati fin a qui, che cosa desiderano davvero le nuove generazioni quando pensano a “casa” e che cosa possono fare città, istituzioni, fondazioni e terzo settore per rimettere l’abitare al centro delle politiche per i giovani.
“La crisi di oggi è il risultato di molti anni di arretramento delle politiche abitative. Per molto tempo in Italia si è pensato che il tema casa si potesse risolvere da solo, tra mercato e proprietà”
Il contesto è chiaro e inequivocabile. Senza case accessibili perdiamo i giovani: che cosa ci siamo persi per strada?
Quello che vediamo oggi è il risultato di molti anni di arretramento delle politiche abitative. Per molto tempo in Italia si è pensato che il tema casa si potesse risolvere “da solo”, tra mercato e proprietà.
Da una parte c’è stata una riduzione progressiva delle politiche pubbliche: meno investimenti in edilizia residenziale pubblica, meno attenzione alla casa come diritto sociale. Dall’altra è mancata quasi del tutto un’offerta intermedia. Né casa popolare né mercato libero, quella fascia di abitare accessibile che in altri Paesi è spesso garantita da cooperative, modelli di proprietà indivisa, housing sociale – e sostenuta da risorse pubbliche.
Su questo quadro si è innestato un altro elemento. In molte città italiane, nonostante una fortissima attrattività, per anni i valori delle case sono rimasti relativamente bassi rispetto al contesto europeo. Questo ha reso questi luoghi molto interessanti per gli investitori, che hanno visto un’opportunità di acquisto e valorizzazione. Oggi ci troviamo con territori ad alta tensione abitativa, in cui i costi degli immobili e i canoni di affitto sono cresciuti molto più dei redditi.
In più abbiamo costruito una fortissima cultura della proprietà: la casa comprata “per i figli” che però spesso resta chiusa, non viene messa in locazione, non circola. In contesti così, se sei giovane, con un salario di ingresso o un contratto precario, fai davvero fatica a trovare un alloggio dignitoso.
Se a tutto questo aggiungiamo l’arrivo di nuova manodopera, di studenti, di lavoratori che vengono da fuori, capiamo perché la sensazione dei giovani sia così negativa: non è solo una percezione, è il sintomo di un sistema che non ha più gli strumenti adatti per rispondere ai loro bisogni.
Nei percorsi su “abitare fluido” e nei laboratori che avete promosso sono emersi molti desideri: spazi e servizi condivisi, forme di abitare collaborativo, comunità. Cosa cambia se guardiamo la parola “casa” attraverso gli occhi delle nuove generazioni?
Una cosa emerge in modo molto chiaro. I giovani vogliono autonomia, ma non vogliono essere isolati. Da una parte c’è il bisogno di avere uno spazio proprio, in cui costruire la propria quotidianità, i propri rituali, la propria intimità. Dall’altra c’è il desiderio di condivisione di spazi e servizi – cucine comuni, lavanderie condivise, sale studio, spazi per il tempo libero – che permettano di non vivere da soli i costi e le fatiche dell’abitare.
C’è poi un tema di accessibilità economica. Non si tratta solo di abbassare i canoni, ma di offrire un pacchetto complessivo che tenga insieme casa, servizi, mobilità. Se per permetterti l’affitto devi rinunciare a tutto il resto, è evidente che qualcosa non funziona.
Guardare la casa dal punto di vista dei giovani significa spostare il focus. Non solo unità immobiliari, ma modi di vivere. Non solo appartamenti, ma ecosistemi di abitare, dove le relazioni, i servizi, il quartiere diventano parte integrante del progetto.
Fondazione Housing Sociale lavora da vent’anni su modelli di abitare che non sono solo “muri a canone calmierato”, ma comunità, servizi, gestione sociale. C’è un progetto che, secondo lei, racconta bene che cosa significa costruire oggi un abitare di qualità per i giovani?
Più che un singolo progetto, direi un modo di lavorare che unisce tre elementi: accessibilità economica, qualità degli spazi e gestione sociale. Senza questa terza dimensione, i primi due rischiano di non bastare. Penso, ad esempio, all’esperienza di “Abitiamo insieme” ad Ascoli Piceno. Un immobile nel centro storico messo a disposizione dalla fondazione di comunità, appartamenti destinati a under 30, spazi comuni per le attività condivise, canoni contenuti.
Ma il cuore del progetto è la presenza di un soggetto del terzo settore che accompagna la vita quotidiana della casa, sostiene le relazioni, aiuta ad affrontare i conflitti.
In più, quando si è giovani, la vita cambia in fretta. Studi, lavori, relazioni, perfino la città in cui si vive. Per questo nel progetto la permanenza è volutamente temporanea, pensata su alcuni anni.
Non è tanto un limite, quanto il riconoscimento che in questa fase i bisogni abitativi evolvono e che ha senso immaginare soluzioni che accompagnano un pezzo di strada, non per forza “per sempre”. Questa impostazione permette a più giovani di beneficiare nel tempo dell’opportunità e introduce una logica di responsabilità condivisa.
Sono esperienze che dimostrano come l’housing sociale non sia un “segmento sterile” del mercato immobiliare, ma un laboratorio di innovazione sociale, dove si sperimentano modelli che possono ispirare anche le politiche mainstream.
Prima di inventarci nuove soluzioni, dovremmo imparare a usare meglio le risorse che già abbiamo? Ex scuole, ex uffici, ex seminari… immobili che non sono adatti all’appartamento “tradizionale”, ma potrebbero essere perfetti per i giovani. Come potrebbe funzionare, in concreto, un progetto che riparte da questi spazi?
In molte città italiane c’è un grande patrimonio immobiliare sottoutilizzato. Edifici pubblici dismessi, spazi di enti religiosi, manufatti produttivi che hanno perso la loro funzione originaria. Spesso non sono subito trasformabili in appartamenti “standard”, ma proprio per questo potrebbero essere ideali per soluzioni abitative più flessibili.
Per i giovani possiamo ad esempio immaginare unità più piccole affiancate da grandi spazi comuni, forme di co-living, usi misti che tengono insieme casa, lavoro, cultura, servizi.
È una sfida progettuale interessante, ma per affrontarla servono alcune condizioni: una mappatura seria degli immobili disponibili, pubblici e privati; la disponibilità dei proprietari (comuni, diocesi, fondazioni, imprese) a metterli in gioco con orizzonti temporali adeguati; un lavoro di co-progettazione che coinvolga i giovani fin dall’inizio, non solo come destinatari ma come co-autori delle soluzioni; strumenti finanziari e normativi che rendano sostenibile la trasformazione.
Questo potrebbe diventare un vero e proprio cantiere di innovazione territoriale. Partire da ciò che c’è, ripensarlo insieme alle nuove generazioni e farne un tassello di una strategia più ampia di attrattività.
“I giovani hanno un’idea diversa di abitare: per loro possiamo ad esempio immaginare unità più piccole affiancate da grandi spazi comuni, forme di co-living, usi misti che tengono insieme casa, lavoro, cultura, servizi”
Molti territori del Nord Est vivono un paradosso: sono aree con un’economia relativamente solida, con imprese che cercano manodopera, ma allo stesso tempo l’accesso alla casa diventa proibitivo per chi vorrebbe viverci…
Quando un territorio è economicamente dinamico, la domanda di casa aumenta. Arrivano lavoratori, studenti, turisti. Se l’offerta abitativa non viene ripensata, il rischio è che il sistema vada in tensione. Da un lato hai le famiglie e i giovani del posto, che magari non riescono a lasciare la casa dei genitori perché i canoni sono troppo alti o perché, con contratti fragili, i proprietari li percepiscono come poco affidabili. Dall’altro hai chi arriva da fuori per lavorare nelle imprese del territorio e si trova a competere sullo stesso segmento di mercato.
Se in più una parte consistente del patrimonio abitativo viene destinata a usi turistici di breve periodo, è evidente che la pressione sul mercato si amplifica. Non si tratta di demonizzare il turismo – che è una risorsa importante – ma di riconoscere che, senza politiche di equilibrio, si crea una selezione implicita. Chi ha redditi stabili e alti ce la fa, gli altri restano ai margini.
Il rischio, per territori di questo tipo, è diventare espulsivi proprio per le persone di cui avrebbero più bisogno: giovani, lavoratori, famiglie in ingresso. E questo, nel medio periodo, si ritorce contro la competitività stessa del territorio.
Il pubblico ha poche risorse, il privato tende a spostare altrove i propri investimenti, il terzo settore ha entusiasmo ma spesso non ha tutte le competenze per reggere la complessità dei progetti di housing sociale. Che tipo di alleanza servirebbe per riportare la casa al centro delle politiche territoriali?
L’abitare è un campo in cui nessun attore, da solo, ha tutte le leve necessarie. Per questo parliamo spesso di “filiera”. Il settore pubblico ha il compito di definire le regole del gioco, offrendo strumenti urbanistici, fondi, politiche di lungo periodo. Le fondazioni possono svolgere un ruolo di investitore paziente e di regista delle alleanze, mettendo risorse non solo sui muri ma sulla progettazione, sulla sperimentazione, sulla costruzione di modelli replicabili. Il privato può entrare se si costruiscono schemi che garantiscano rendimenti equilibrati e tempi chiari. Il terzo settore porta in dote il radicamento nei territori e la capacità di lavorare sulla dimensione sociale dei progetti.
Perché tutto questo funzioni servono anche strumenti specifici: fondi di garanzia per incentivare i proprietari a mettere a disposizione case in affitto a canoni accessibili, programmi per sostenere i costi di avvio dei progetti, reti stabili in grado di dialogare con Regione ed Europa per intercettare risorse e programmi.
Il terzo settore è spesso in prima linea sull’abitare sociale, ma ci sono diversi rischi: immobili “regalati” che diventano insostenibili, business plan fragili, progetti sul filo del rasoio. Quali condizioni servono perché gli enti possano incidere senza farsi male?
Gli enti del terzo settore hanno un patrimonio prezioso: fiducia delle comunità, capacità di intercettare i bisogni, sensibilità sociale. Però si trovano spesso a gestire operazioni molto complesse dal punto di vista immobiliare e finanziario, che richiedono competenze specifiche. Quando a un’organizzazione viene affidato un edificio senza che sia stata fatta prima una valutazione seria dei costi di riuso, dei vincoli, della sostenibilità nel tempo, il rischio è di trasformare un’opportunità in una zavorra.
Per evitarlo servono almeno tre cose:
- Supporto tecnico fin dalle fasi iniziali: studi di fattibilità, analisi dei costi, montaggio dei piani economici, valutazione dei rischi.
- Percorsi di capacity building dedicati: formazione su gestione immobiliare, strumenti finanziari, partnership pubblico–privato, misurazione dell’impatto.
- Risorse dedicate alla progettazione: troppo spesso i fondi arrivano per i lavori, ma non per il lavoro di progettazione e accompagnamento che è essenziale per tenere in piedi i progetti nel lungo periodo.
Qui le fondazioni possono avere un ruolo fondamentale. Non solo come erogatori, ma come alleati strategici del terzo settore, capaci di investire tempo e risorse per rafforzarne le competenze e la capacità di stare dentro progetti complessi senza esserne schiacciati.
“Nei progetti immobiliari gestiti dal terzo settore le fondazioni possono avere un ruolo fondamentale: non solo come erogatori, ma come alleati strategici, capaci di investire tempo e risorse per rafforzare le competenze e la capacità degli enti”
Se volessimo davvero rendere questi territori attrattivi per i giovani, da dove dovremmo partire?
La prima cosa è riconoscere la casa come infrastruttura di futuro per i giovani, alla pari del lavoro, della formazione, della mobilità. Se un territorio offre opportunità ma non offre possibilità di abitare, la promessa si rompe. Se guardo avanti di dieci anni, vedo tre condizioni chiave:
- Programmare, non rincorrere. Non aspettare che l’emergenza renda tutto più difficile, ma costruire da subito strategie territoriali sull’abitare giovanile: mappare gli immobili, definire obiettivi chiari, legare politiche della casa, del lavoro, del welfare e della mobilità.
- Costruire alleanze stabili. Tavoli che mettano insieme comuni, fondazioni, terzo settore, imprese, università, rappresentanze giovanili. Non progetti episodici, ma coalizioni che imparano nel tempo, sperimentano, aggiustano il tiro, condividono ciò che funziona e ciò che non funziona.
- Investire su progettazione e sperimentazione. Avere il coraggio di sostenere fasi di studio, prototipi, piccoli progetti pilota che, se funzionano, possono essere scalati. E essere pronti ad apprendere anche dagli errori, senza bloccare tutto alla prima difficoltà.
Dentro queste condizioni, i territori di Fondazione Cariverona hanno molte carte da giocare: un tessuto produttivo forte, comunità vive, una presenza significativa di soggetti del terzo settore e delle fondazioni. Se si decide che tenere e attrarre giovani è una priorità strategica, allora la casa smette di essere un tema laterale e diventa un campo su cui investire in modo convinto.
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